🏢 TÒA NHÀ CHDV 138 Đường số 45 – Tân Quy – Quận 7

📍 Vị trí: 138 Đường số 45 – thuộc Phường Tân Quy
📍 Đường nhựa 14m, khu dân cư đông đúc, sát Phú Mỹ Hưng – nhu cầu thuê cực cao.

📐 Thông tin tài sản

• Diện tích đất: 14 x 20m

• Công nhận: 251m²

• Tổng diện tích sàn: ~1.500m²

• Kết cấu: Hầm + Trệt + Lửng + 4 Tầng + Áp mái

• Tổng số phòng: 70 phòng – 70 WC riêng

• Full nội thất từng phòng

• Hướng: Nam

• Pháp lý: Sổ hồng hoàn công đầy đủ

• Giá thuê hiện tại: 4,2 – 6,5 triệu/phòng

• Lợi nhuận báo: 300 triệu/tháng

• Giá bán: 70 tỷ

📊 Phân tích tài chính

1️⃣ Doanh thu thực tế ước tính

Giả sử giá thuê trung bình 5,2 triệu:

70 phòng x 5,2 triệu
👉 ~364 triệu/tháng doanh thu gộp

Nếu lợi nhuận ròng 300 triệu/tháng như thông tin cung cấp
→ Chi phí vận hành chỉ khoảng ~60 triệu/tháng (≈16%)

⚠️ Tỷ lệ chi phí 16% là khá thấp cho mô hình 70 phòng (thường 20–30%).

💰 Định giá

• 251m² đất → ~279 triệu/m²

• 1.500m² sàn → ~46 triệu/m² xây dựng khai thác

Với:
✔️ Quy mô 70 phòng (hiếm tại Q7)
✔️ Có hầm
✔️ Đường 14m
✔️ Hoàn công đầy đủ

👉 Giá 70 tỷ không rẻ nhưng phù hợp nếu lợi nhuận 300tr là thực tế & ổn định.

⭐ Ưu điểm lớn

✔️ Quy mô cực lớn – tạo dòng tiền mạnh
✔️ 70 WC riêng – thiết kế chuyên nghiệp
✔️ Hướng Nam mát – phong thủy tốt
✔️ Thanh khoản cao với nhà đầu tư lớn
✔️ Có thể nâng giá thuê theo thị trường

🎯 So với các căn trước

👉 Quy mô lớn nhất – phù hợp nhà đầu tư vốn mạnh
👉 Dòng tiền ổn định nếu số liệu đúng

Nguyễn Sa Hòa
Môi Giới BĐS Cao Cấp – Nam Saigon

📍 Phú Mỹ Hưng | Quận 7 | Nhà Bè
📱 (+84) 0938 869 879
📧 sahoa879@gmail.com