🏢 BÁN CHDV 111A Phan Huy Thực – Tân Kiểng – Quận 7

📍 Vị trí: 111A Đường Phan Huy Thực – thuộc Phường Tân Kiểng
Khu dân cư đông, gần chợ Tân Quy – Lotte Mart – trục Nguyễn Thị Thập.

📐 Thông tin tài sản

• Diện tích: 5 x 17m

• DTS sàn: 238m²

• Kết cấu: Trệt + 3 Lầu + Ban công + Giếng trời

• Quy mô: 14 phòng – 14 WC riêng – full nội thất + bếp

• Pháp lý: Sổ hồng riêng – hoàn công đầy đủ

💰 Đang cho thuê: 40 triệu/tháng (HĐ từng năm)
💰 Giá bán: 14,7 tỷ
🏦 Ngân hàng hỗ trợ: ~11 tỷ (hiện đang vay 9 tỷ tại MB Bank)

📊 Phân tích đầu tư

1️⃣ Hiệu suất hiện tại

40 triệu/tháng → 480 triệu/năm

ROI = 480 / 14,7 tỷ
👉 ~3,26%/năm

⚠️ Mức này khá thấp nếu giữ nguyên hợp đồng thuê khoán.

2️⃣ Nếu tự khai thác

Giá thuê khu Phan Huy Thực hiện nay:

• Phòng tiêu chuẩn: 4,5 – 5,5 triệu

Giả sử trung bình 5 triệu:

14 phòng x 5 triệu = 70 triệu/tháng

Trừ 20% vận hành:
→ Lợi nhuận ròng ~56 triệu/tháng
→ 672 triệu/năm

ROI khi tự vận hành ≈ 4,5 – 4,8%/năm

👉 Lúc này giá 14,7 tỷ là hợp lý hơn.

💰 Phân tích vay ngân hàng

Nếu vay 11 tỷ (70–75%):

Giả sử lãi suất 9%/năm
→ Lãi ~990 triệu/năm (~82 triệu/tháng)

⚠️ Nếu chỉ thu 40 triệu/tháng → dòng tiền âm mạnh
⚠️ Nếu tự khai thác ~56 triệu/tháng → vẫn âm nếu vay tối đa

👉 Nên vay tối đa 40–50% để an toàn dòng tiền.

⭐ Ưu điểm

✔️ Pháp lý chuẩn – hoàn công đầy đủ
✔️ 14 phòng thiết kế hợp lý
✔️ Khu Tân Kiểng dễ cho thuê
✔️ Quy mô nhỏ – dễ quản lý

⚠️ Hạn chế

• Diện tích sàn 238m² không lớn

• Đang cho thuê 40tr là thấp

• Không có hầm

🎯 So với các căn Khác

👉 Căn này phù hợp nhà đầu tư vốn vừa, thích tài sản nhỏ – dễ xoay vòng.
👉 Không phù hợp nếu muốn vay cao để đòn bẩy dòng tiền.

Nếu anh muốn, tôi có thể:

• Tính giá mua hợp lý để đạt ROI 5%

• So sánh căn này với căn 14 phòng Trung Sơn 16,5 tỷ

• Tính phương án thương lượng xuống 13,8 – 14 tỷ xem có hợp lý không

Anh đang định chào khách đầu tư hay mua giữ tài sản dài hạn?

Nguyễn Sa Hòa
Môi Giới BĐS Cao Cấp – Nam Saigon

📍 Phú Mỹ Hưng | Quận 7 | Nhà Bè
📱 (+84) 0938 869 879
📧 sahoa879@gmail.com